Lokale użytkowe - sprzedaż

Porady z Nieruchomości dla Sprzedających Lokal Użytkowy

• Porządek i czystość: Lokal musi być nieskazitelnie czysty i posprzątany. Usuń wszelkie zbędne rzeczy, stare meble, brud.
• Odgracanie: Zminimalizuj ilość wyposażenia. Pusta, przestronna przestrzeń pozwala kupującemu łatwiej wyobrazić sobie własną działalność.
• Drobne naprawy: Napraw wszelkie usterki (cieknące krany, niedziałające gniazdka, uszkodzone płytki, niedziałające oświetlenie). To sygnał o zaniedbaniu, który może odstraszyć.
• Neutralność: Jeśli lokal jest specjalistycznie urządzony, rozważ doprowadzenie go do bardziej neutralnego stanu. To poszerzy grono potencjalnych nabywców.
• Oświetlenie: Zadbaj o sprawne i dobre oświetlenie, które podkreśli atuty lokalu.
• Zapach: Upewnij się, że w lokalu nie ma nieprzyjemnych zapachów (stęchlizna, papierosy, specyficzne zapachy działalności).
• Fasada i wejście: Jeśli lokal ma własną fasadę lub wejście, zadbaj o jego estetykę. Czysta witryna, brak zniszczeń, miejsce na reklamę.

• Akt własności: Umowa sprzedaży, darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku itp.
• Odpis z Księgi Wieczystej (KW): Aktualny odpis. Upewnij się, że stan prawny jest uregulowany. Jeśli lokal jest obciążony hipoteką, przygotuj plan jej spłaty i wykreślenia w dniu sprzedaży.
• Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP): Uzyskaj wypis i wyrys z MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy, potwierdzające przeznaczenie lokalu i możliwości jego użytkowania.
• Pozwolenia i zgody:
  • Pozwolenie na użytkowanie lokalu jako użytkowego.
  • Dokumentacja adaptacji/przebudowy: Jeśli dokonywałeś zmian, upewnij się, że są one zalegalizowane i zgodne z prawem.
  • Jeśli lokal jest w budynku wspólnoty/spółdzielni – uchwały wspólnoty/spółdzielni dotyczące lokalu, ewentualne zgody na zmiany.
  • Zgoda konserwatora zabytków: Jeśli budynek jest zabytkiem.
• Zaświadczenia o braku zaległości:
  • Wobec wspólnoty/spółdzielni (czynsz administracyjny).
  • Wobec dostawców mediów (prąd, woda, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci).
  • Wobec Urzędu Skarbowego (podatek od nieruchomości).
• Świadectwo charakterystyki energetycznej: Obowiązkowe przy sprzedaży.
• Umowy najmu: Jeśli lokal jest wynajmowany, przygotuj umowy najmu (aktualne i te, które przejdą na nowego właściciela).
• Dokumentacja techniczna: Książka obiektu budowlanego (jeśli prowadzona), protokoły z przeglądów instalacji (gazowej, elektrycznej, wentylacyjnej, ppoż.).

• Analiza rynku: Zbadaj ceny podobnych lokali użytkowych w Twojej okolicy. Weź pod uwagę lokalizację, metraż, standard, rodzaj budynku, dostępność.
• Potencjał inwestycyjny: Oceń, jaki zwrot z inwestycji może przynieść Twój lokal (jeśli jest wynajmowany lub ma potencjał wynajmu).
• Rzeczoznawca majątkowy: Zlecenie profesjonalnej wyceny da Ci obiektywną wartość rynkową.
• Agent nieruchomości: Doświadczony agent ma dostęp do danych o cenach transakcyjnych i pomoże ustalić optymalną cenę.
• Elastyczność: Ustal pewien margines na negocjacje.
• Kwestia VAT: Zdecyduj, czy sprzedajesz w cenie netto + VAT (jeśli jesteś płatnikiem VAT i to korzystniejsze dla kupującego) czy w cenie brutto (gdy kupujący jest osobą prywatną lub podmiotem niebędącym płatnikiem VAT). Skonsultuj to z doradcą podatkowym!

• Profesjonalne zdjęcia i wideo:
  • Zrób jasne, ostre zdjęcia, które pokażą lokal w najlepszym świetle, podkreślając jego atuty (np. duża witryna, przestronne wnętrze, dostępność).
  • Rozważ wirtualny spacer 3D – to świetne narzędzie do prezentacji.
  • Wyróżnij na zdjęciach atuty, takie jak łatwy dostęp, parking, widoczność.
• Atrakcyjny opis ogłoszenia:
  • Tytuł: Przyciągający uwagę i informatywny.
  • Opis: Szczegółowy i wyczerpujący. Wymień wszystkie atuty lokalu (np. doskonała lokalizacja, duża witryna, parking, dostęp do mediów, potencjał biznesowy, idealny pod [rodzaj działalności]).
  • Parametry: Metraż, liczba pomieszczeń, stan, rodzaj budynku, rok budowy.
  • Koszty: Jasno określ, co wchodzi w cenę, a co jest płatne dodatkowo (np. opłaty do wspólnoty, media).
  • Lokalizacja: Dokładny adres lub precyzyjny opis lokalizacji wraz z udogodnieniami w pobliżu.
• Kanały promocji:
  • Portale ogłoszeniowe: Otodom, Morizon, OLX, a także portale specjalizujące się w nieruchomościach komercyjnych.
  • Agencje nieruchomości: Zatrudnienie agenta specjalizującego się w nieruchomościach komercyjnych może być bardzo efektywne.
  • Banery reklamowe: Na nieruchomości, jeśli to możliwe i dozwolone.
  • Media społecznościowe: Grupy biznesowe, lokalne grupy.

• Dostępność: Bądź elastyczny w umawianiu spotkań. Staraj się pokazywać lokal w ciągu dnia, przy dobrym oświetleniu.
• Przygotowanie na wizytę: Przed każdym oglądaniem lokal musi być idealnie czysty i posprzątany. Włącz światła, stwórz neutralną atmosferę.
• Udzielaj rzetelnych informacji: Bądź gotowy na pytania dotyczące historii lokalu, jego przeznaczenia, kosztów utrzymania, sąsiedztwa, planowanych inwestycji. Bądź uczciwy w kwestii ewentualnych wad – ukrywanie ich może prowadzić do problemów prawnych po sprzedaży.
• Negocjacje: Bądź przygotowany na negocjacje cenowe. Miej przygotowane argumenty.
• Weryfikacja kupującego: Jeśli to możliwe, sprawdź, czy potencjalny kupujący ma już finansowanie lub jest wiarygodny.

• Umowa przedwstępna:
  • Zawsze w formie aktu notarialnego. Zapewnia to bezpieczeństwo i możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie.
  • Precyzyjnie określ: strony, przedmiot umowy, cenę, wysokość zadatku (zazwyczaj 10-20% ceny).
  • Ustal terminy, w tym termin podpisania umowy przyrzeczonej i wydania lokalu.
  • Zapisz kwestie VAT (cena netto + VAT / cena brutto).
• Akt notarialny:
  • Umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego u notariusza.
  • Notariusz sprawdzi kompletność dokumentów i prawidłowość transakcji.
  • Koszty notarialne i sądowe pokrywa zazwyczaj kupujący, ale jest to kwestia negocjacji.
• Protokół zdawczo-odbiorczy: Sporządź go w dniu przekazania kluczy. Dokładnie opiszcie stan lokalu, wyposażenie, spiszcie stany liczników (prąd, woda, gaz, ogrzewanie). To zabezpieczenie przed ewentualnymi roszczeniami o zniszczenia.
• Rozliczenia: Ureguluj wszystkie rachunki za media i opłaty wobec wspólnoty/spółdzielni do dnia przekazania nieruchomości.
• Podatek od dochodu ze sprzedaży:
  • Jeśli jesteś osobą fizyczną, a sprzedajesz lokal przed upływem 5 lat od jego nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), musisz zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu (różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, pomniejszoną o udokumentowane koszty). Możesz go uniknąć, jeśli w ciągu 3 lat przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe.
  • Jeśli sprzedajesz po upływie 5 lat, jesteś zwolniony z tego podatku.
  • Jeśli sprzedajesz lokal jako firma (płatnik VAT), rozliczenie jest inne – zazwyczaj VAT jest doliczany do ceny. Zawsze skonsultuj się z doradcą podatkowym, aby prawidłowo rozliczyć się z fiskusem!

• Agent nieruchomości (specjalizujący się w komercyjnych): Nieoceniony partner, który zna rynek, ma kontakty, pomoże w promocji, negocjacjach i formalnościach.
• Notariusz: Twój najważniejszy partner prawny w transakcji.
• Doradca podatkowy: Konieczny, aby prawidłowo rozliczyć sprzedaż, zwłaszcza w kontekście VAT i podatku dochodowego.
• Prawnik: W przypadku skomplikowanych sytuacji prawnych (np. służebności, współwłasność, nieuregulowany stan prawny, problemy z adaptacjami).